Kategoria: <span>Aktualności</span>

Z uzasadnienia najnowszego orzeczenia SN z dnia 1 czerwca 2022 roku, wydanego w sprawie I NSNc 551/21 (wyrok Izby Kontroli nadzwyczajnej i Spraw Publicznych) m.in. wynika, że jeżeli nabywcy nieruchomości zapewnili dożywotnikowi świadczenia określone umową dożywocia (które mają wymierną wartość ekonomiczną i są charakterystyczne dla takiej umowy), to nie można uznać, że kontrakt taki ma na celu obejście ustawy i jest w konsekwencji nieważny na podstawie art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego.

Umowa darowizny nie jest umową wzajemną, a zobowiązania moralne z zasady nie mają żadnej doniosłości prawnej. Inaczej jest z umową dożywocia, która zobowiązuje nabywcę nieruchomości do zapewnienia dożywotnikowi utrzymania przez spełnienie określonych w jej treści świadczeń. Spełnienie takiego obowiązku wymaga utrzymywania bliskich stosunków osobistych pomiędzy stronami, a przynajmniej pozostawania w styczności.

Jeżeli zatem umowa ma charakter wzajemny i odpłatny, to wyklucza to uznanie jej za darowiznę.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Jak wynika z najnowszych doniesień prasowych projekt poszerzający uprawnienia notariuszy o wpis do księgi wieczystej jest na ostatniej prostej i jeszcze w sierpniu może być przyjęty przez Radę Ministrów. Przy okazji modyfikacji systemu teleinformatycznego mogą zostać dodane funkcjonalności, które skokowo poprawiłyby jakość danych statystycznych rynku mieszkaniowego. Informacje podał Marcin Warchoł – wiceminister sprawiedliwości. Więcej informacji na ten temat po linkiem: https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-notariusze-z-nowymi-uprawnieniami-szykuje-sie-duza-zmiana-dl,nId,6212110.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Zdaniem Krajowej Rady Notarialnej nie ma żadnych podstaw do zaostrzenia przepisów dyscyplinarnych dotyczących rejentów. Nieprawidłowości zdarzają się bardzo rzadko, a patologie to margines. Rozszerzenie kompetencji notariuszy nie może być powodem zwiększenia nadzoru.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Jak wynika z najnowszych doniesień prasowych dotyczących nowelizacji ustawy o dokumentach publicznych, dokumenty sporządzane przez notariuszy nie będą jednak musiały być sporządzane na specjalnych blankietach.

Odciąży to notariuszy i zmniejszy koszty związane z przygotowywaniem dokumentów.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Jak wynika z najnowszych doniesień prasowych zmiany, które mają zostać wprowadzone w Prawie o notariacie są bardzo istotne.

Notariusze mają odciążyć sądy wieczystoksięgowe i uzyskają uprawnienia m.in. do dokonywania wpisów w księgach wieczystych, wglądu do systemów informatycznych oraz – co bardzo istotne – wydawania elektronicznych nakazów zapłaty w ramach elektronicznego postępowania upominawczego.

Powyższe – jeżeli stanie się obowiązującym prawem – zmieni diametralnie pozycję zawodu notariusza w systemie poprzez zbliżenie go do zawodu sędziego, a zatem nastąpi jego przesuniecie w kierunku wymiaru sprawiedliwości.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W praktyce notarialnej pojawiło się zagadnienie możliwości zrzeczenia się przez uprawnionego prawa dożywocia.

Zgodnie z treścią przepisu art. 913 Kodeksu cywilnego, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Literalne brzmienie powyższego przepisu wskazuje, że ewentualna modyfikacja, bądź rozwiązanie umowy o dożywocie wymaga ingerencji sądu.  Mimo powyższego niektóre sądy wykreślają prawo dożywocia z działu III księgi wieczystej, jeżeli do stosownego wniosku wieczystoksięgowego zostanie załączone oświadczenie dożywotnika o zrzeczeniu się tego prawa w całości wraz ze zgodą na wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej. Oświadczenie to powinno zostać sporządzone co najmniej w formie pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu. Oczywiście może ono zostać objęte aktem notarialnym.

Dzieje się tak najprawdopodobniej dlatego, że brak jest podstaw do odmówienia dożywotnikowi uprawnienia do rezygnacji z przysługujących mu świadczeń, w sytuacji, gdy świadczenie to straciło dla niego znaczenie. Oświadczenie uprawnionego nie będzie jednak rozwiązaniem umowy, o którym mowa w powyższym przepisie, lecz działaniem w ramach przysługującej wierzycielowi swobody dysponowania przysługującym mu uprawnieniem. Ma to duże znaczenie w zakresie prawnorzeczowym, gdyż nie implikuje roszczenia o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości. Powyższe koresponduje też z przepisem art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego, który można tu zastosować przez analogię. Otóż zgodnie z tą regulacją, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Powyższe stanowisko potwierdził pośrednio Sąd Najwyższy (vide uchwała z dnia 21 maja 1984 roku, III UZP 22/84), który stwierdził, że zrzeczenie się dożywocia ustanowionego w dacie przekazania następcy aktem notarialnym gospodarstwa rolnego nie przekształca odpłatnej formy tego przekazania, choćby zrzeczenie to nastąpiło również w drodze aktu notarialnego (vide Izabela Nowacka-Marzeion, Wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej).

dr Igor Baranowski – notariusz w Legionowie

Uprzejmie informujemy, że jak wynika z najnowszych doniesień prasowych projekt upoważniający notariuszy do dokonywania wpisów w księgach wieczystych trafi w najbliższym czasie do uzgodnień międzyresortowych. Ma to spowodować przyspieszenie postepowania wieczystoksięgowego, gdyż opóźnienia w tym zakresie są kilkunastomiesięczne.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Zetknęliśmy się ostatnio z problem przyłączenia do nieruchomości drogowej, obciążonej służebnością gruntową przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej, dodatkowych działek drogowych. Powstała w tej sytuacji nowa nieruchomość i pojawiło się pytanie o zakres obciążenia jej ustanowionym wcześniej ograniczonym prawem rzeczowym. Czy właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony do korzystania z całej (nowopowstałej na skutek połączenia) nieruchomości obciążonej, czy tylko z jej części odpowiadającej dotychczasowej nieruchomości?

Otóż zgodnie z treścią przepisu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. w Dz.U. z 2019 r, poz. 2204) ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności.

Powyższy przepis budzi niestety sporo wątpliwości, gdyż z jednej strony wynika z niego, że cała nowopowstała nieruchomość jest niejako automatycznie obciążona ustanowionym wcześniej ograniczonym prawem rzeczowym, jednak z drugiej strony zakres jej wykonywania nie ulega z mocy prawa rozszerzeniu na przyłączone działki. Zmienia się przedmiot prawa, ale zakres jego wykonywania nie podlega automatycznej modyfikacji.

Jeżeli zatem wolą stron jest zmiana zakresu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego, to winny one zawrzeć stosowne porozumienie w tym przedmiocie i spowodować odpowiednią korektę wpisu w księdze wieczystej zgodnie z przepisem art. 248 § 1 Kodeksu cywilnego (vide T. Czech, Komentarz do art. 22 powołanej wyżej ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Rozszerzenie uprawnień właściciela nieruchomości władnącej względem nowych działek drogowych, przyłączonych do nieruchomości obciążonej, nie następuje automatycznie, a wymaga zawarcia stosownej umowy i wpisu do księgi wieczystej.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W naszej praktyce spotkaliśmy się z problemem odmowy ze strony banków otwarcia wspólnego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla dewelopera, po którego stronie występuje kilka podmiotów (współwłaściciele nieruchomości). Banki zaproponowały w takiej sytuacji otwarcie rachunku powierniczego jedynie dla jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, na której będzie realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, przy jednoczesnym udzieleniu pełnomocnictwa w zakresie zarządzania tym rachunkiem dla drugiego współwłaściciela. Było to uzasadnione okolicznościami technicznymi systemu bankowego.

Koncepcję taką uważamy za ryzykowną.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. w Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) deweloper jest to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia określonego prawa na nabywcę (osobę fizyczną). Wydaje się, że jeżeli powyższe zobowiązanie zaciąga kilka podmiotów, to są oni wspólnie deweloperem. Przykładowo za dewelopera uznać trzeba wspólników spółki cywilnej, jeżeli prowadzą działalność deweloperską.

Stosownie natomiast do treści art. 4 powyższej ustawy deweloper zapewnia nabywcom (jako środek ochrony) co najmniej mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wydaje się, że w sytuacji, gdy po stronie dewelopera występuje więcej niż jeden podmiot, taki środek ochrony powinien być zapewniony przez wszystkie te podmioty (przykładowo wszystkich wspólników spółki cywilnej). Potwierdza to treść art. 5 ustawy, który stanowi, że dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Powyższe koreluje także z obowiązkiem nabywcy, który jest przecież zobowiązany do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera (a nie jedynie jednego lub kilku z nich).

Udzielenie pełnomocnictwa drugiemu współwłaścicielowi nie czyni go automatycznie stroną umowy o prowadzenie rachunku, gdyż będzie on mógł wówczas wykonywać czynności jedynie w imieniu i na rzecz mocodawcy, co wynika z istoty pełnomocnictwa (vide art. 95 Kodeksu cywilnego). Zatem fakt udzielenia pełnomocnictwa nie wypełni raczej dyspozycji normy prawnej wynikającej z art. 5 ustawy.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Uprzejmie informujemy, że Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad nowelizacją Prawa o notariacie, która – o ile zostanie uchwalona – umożliwi notariuszom dokonywanie wpisów hipotek w księgach wieczystych. Zmiana ma na celu odciążenie sadów, w których na wpis tego ograniczonego prawa rzeczowego czeka się bardzo długo, a co w konsekwencji powoduje konieczność uiszczania przez nabywców (kredytobiorców) dodatkowych opłat z tytułu ubezpieczenia kredytu. Po wejściu w życie zmienionych przepisów, co może mieć miejsce już w IV kwartale 2022 roku, nabywcy będą mogli zdecydować, czy skorzystać z pomocy notariusza, czy też procedować wpis hipoteki w trybie tradycyjnym, a zatem w postępowaniu przed sądem.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie