Zetknęliśmy się ostatnio z problem przyłączenia do nieruchomości drogowej, obciążonej służebnością gruntową przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej, dodatkowych działek drogowych. Powstała w tej sytuacji nowa nieruchomość i pojawiło się pytanie o zakres obciążenia jej ustanowionym wcześniej ograniczonym prawem rzeczowym. Czy właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony do korzystania z całej (nowopowstałej na skutek połączenia) nieruchomości obciążonej, czy tylko z jej części odpowiadającej dotychczasowej nieruchomości?
Otóż zgodnie z treścią przepisu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. w Dz.U. z 2019 r, poz. 2204) ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności.
Powyższy przepis budzi niestety sporo wątpliwości, gdyż z jednej strony wynika z niego, że cała nowopowstała nieruchomość jest niejako automatycznie obciążona ustanowionym wcześniej ograniczonym prawem rzeczowym, jednak z drugiej strony zakres jej wykonywania nie ulega z mocy prawa rozszerzeniu na przyłączone działki. Zmienia się przedmiot prawa, ale zakres jego wykonywania nie podlega automatycznej modyfikacji.
Jeżeli zatem wolą stron jest zmiana zakresu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego, to winny one zawrzeć stosowne porozumienie w tym przedmiocie i spowodować odpowiednią korektę wpisu w księdze wieczystej zgodnie z przepisem art. 248 § 1 Kodeksu cywilnego (vide T. Czech, Komentarz do art. 22 powołanej wyżej ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Rozszerzenie uprawnień właściciela nieruchomości władnącej względem nowych działek drogowych, przyłączonych do nieruchomości obciążonej, nie następuje automatycznie, a wymaga zawarcia stosownej umowy i wpisu do księgi wieczystej.
dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie